Gehören zum Gemeinschaftseigentum, sofern diese gemeinschaftlich genutzt werden. Antennen gehören zum Sondereigentum wenn diese nur von einem oder wenigen Wohnungseigentümern errichtet wurde und nur für deren Rundfunk- und Fernsehempfang zuständig ist.
Fassadenbestandteile, gegossene Betonbodenplatte und Außenwände, Balkongitter, Isoliersicht und alles was der Baustabilität und dem Feuchtigkeitsschutz dient, ist Gemeinschaftseigentum. Der Raum auf dem Balkon und die darauf angebrachten Gegenstände, wie z.B. lose verlegte Bodenplatten gehören zum Sondereigentum.
Die Dachterrasse ist bei Nutzung durch alle Wohnungseigentümer Gemeinschaftseigentum. Ausschließliche die Nutzung durch einen einzelnen Wohnungseigentümer bedingt das Sondereigentum oder das Sondernutzungsrecht.
Als Fassadenbestandteile gehören die Außenfenster zum Gemeinschaftseigentum. Mögliche Kosten für Außenanstrich oder Reparatur von zerbrochenen Scheiben sind, soweit keine anderslautende Regelung in der Gemeinschaftsordnung, von der Gemeinschaft zu tragen. Der Innenanstrich gehört in der Regel zum Sondereigentum. Fensterbänke/ -simse Außen = Gemeinschaftseigentum. Innen = Sondereigentum. Fensterläden Gemeinschaftseigentum. Gleiches gilt für Außenrollläden sowie deren Technik.
Estrich und Bodenaufbau sind Gemeinschaftseigentum. Fußbodenbeläge (wie Fliesen, Parkett, Laminate) sind Sondereigentum.
Garagen sind in der Regel in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet. Bei Gemeinschaftsgaragen gehört z.B. der Bodenbelag, das gemeinsame Rolltor, etc. in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Kosten für z.B. Doppelparker betreffen die jeweiligen Eigentümer. Stellplätze in Sammelgaragen können zum Sondereigentum einer Wohnung gehören, soweit dies in der Teilungserklärung festgehalten und damit im Grundbuch eingetragen ist. Voraussetzung dafür ist die dauerhafte Abgrenzung durch Markierungen. Stellplätze auf Freiflächen sind immer Gemeinschaftseigentum. Hier kann allerdings ein Sondernutzungsrecht zu Gunsten eines Wohnungseigentümers eingetragen werden.
Als Gemeinschaftseigentum bezeichnet man z. B. alle tragenden Teile des Gebäudes, Treppenhaus, Dach, Schornstein, Carport (Sondernutzungsrecht), Außenanlagen, Stromzähler, tragende Wände in der Eigentumswohnung, Aufzug, Abzweigung der Rohre zu einer Wohnung, Zu- und Ableitungen zum Gebäude, Fundament, Kanalisation, Haussprechanlage, Estrich, tragende Decken, Isolierschichten, Licht- und Luftschächte (die der Belichtung und Belüftung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen), Balkone, etc.
Die gemeinschaftliche Heizungsanlage, insbesondere Heizraum, Brenner, Kessel und Öltank, die Rohrleitungen im Keller und Treppenhaus gehören zum Gemeinschaftseigentum, soweit sie der Versorgung mehrerer Wohnungen dienen. Ab der Verzweigung in die jeweilige Wohnung, gehören alle weiteren Leitungen und Einrichtungen (auch die Heizkörper und Thermostatventile) zum Sondereigentum der jeweiligen Wohnung. In aktueller Rechtsprechung gibt es bereits Urteile, nach denen die Ventile Gemeinschaftseigentum sein können.
Die Rohrleitungen im Keller und Treppenhaus gehören zum Gemeinschaftseigentum, soweit sie der Versorgung mehrerer Wohnungen dienen. Ab der Verzweigung in die jeweilige Wohnung, gehören alle weiteren Leitungen und Einrichtungen zum Sondereigentum der jeweiligen Wohnung.
Markisen sind Sondereigentum. Alle tragenden Mauern und Wände, die der Stabilität des gesamten Gebäudes dienen, gehören zum Gemeinschaftseigentum. Nicht tragende Wände, die sich ausschließlich innerhalb einer einzelnen Wohnung befinden gehören zum jeweiligen Sondereigentum dieser Wohnung. Nicht tragende Wände, die der Trennung zweier Wohnungen dienen, gehören zum Sondereigentum dieser beiden Wohnungen. Wandverkleidungen (Putz, Holz, Tapeten, Kacheln) sind Sondereigentum. Messgeräte: Alle Geräte, die der Kostenverteilung der Heiz- und Wasserkosten dienen, gehören zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn diese innerhalb einer Wohnung verbaut sind.
Bei einer Eigentumswohnung beschreibt der Miteigentumsanteil (MEAT) zu welchem Bruchteil der einzelne Wohnungseigentümer am Grundstück und am Gemeinschaftseigentum beteiligt ist. Der Miteigentumsanteil wird in 1.000stel, 10.000stel oder 100.000stel gemessen. Die Höhe der Miteigentumsanteile ergibt sich aus der Teilungserklärung und wird auch im Grundbuch eingetragen. Anhand des Miteigentumsanteils erfolgt normalerweise auch die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums z.B. der Anteil an den Grundstückssteuern.
Innenputz an Wänden und Decken sind Sondereigentum. Außenputz und der Putz in Gemeinschaftsräumen sind Gemeinschaftseigentum.
Als Sondereigentum bezeichnet man den Teil des Wohnungseigentums, der im Alleineigentum eines einzelnen Eigentümers steht. Nach §3 WEMoG kann das Sondereigentum durch Vertrag aller Miteigentümer eines Grundstücks oder durch Teilung (Teilungserklärung) des alleinigen Eigentümers begründet werden. Der Gegenstand des Sondereigentums wird in § 5 WEMoG geregelt. Der konkrete Umfang des Sondereigentums ist in der Regel in der Teilungserklärung aufgeführt. Zu beachten ist, dass zum Sondereigentum nur sondereigentumsfähige Teile erklärt werden dürfen. Das sind solche Teile, die in sich auch abgeschlossen sind. Üblicherweise gehören zum Sondereigentum: Abgeschlossene Wohn- oder Geschäftsräume, Tiefgaragenstellplätze, sofern die einzelnen Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind, weitere abgeschlossene Räume, wie z.B. der Keller, die zwar außerhalb des Wohnraums liegen, trotzdem aber räumlich von anderen Bereichen abgetrennt sind, einzelne Gebäudeteile, wie z.B. nicht tragende Innenwände, Innentüren, Bodenbeläge und sogar die Humusschicht auf der Dachterrasse, Anlagen und Einrichtungen in den einzelnen Räumen, so zum Beispiel Einbauschränke, Sanitärgegenstände, nicht für die Funktion der Gesamtanlage notwendige Heizkörper sowie Versorgungsleitungen, die von der Hauptleitung weg zu den einzelnen Wohneinheiten führen.
Die Teilungserklärung wird in §8 Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) geregelt. Hierin sind die wesentlichen Informationen über Eigentum, Aufteilung in Miteigentumsanteile, etc. enthalten. Mit der Teilungserklärung wird rechtlich das Wohnungs- und Teileigentum begründet (§2 WEMoG). Der Teilungserklärung ist zu entnehmen, welche Gebäudeteile im Sondereigentum und welche im Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind besondere Sondernutzungsrechte (z. B. Stellplätze) festgehalten. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher. Sondereigentum/ Gemeinschaftseigentum: - Wichtig ist vor allem was in der Teilungserklärung steht.
Ebenerdige Terrassen gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum und werden ggf. mittels Sondernutzungsrecht der ausschließlichen Nutzung eines Eigentümers zugeordnet. Sie können aber zum Sondereigentum einer Wohnung gehören soweit dies in der Teilungserklärung festgelegt und ins Grundbuch eingetragen wurde.
Die Wohnungstüren sind Sondereigentum. Haustüren, Balkontüren und Türen zu Gemeinschaftsräumen sind Gemeinschaftseigentum. Auch wenn die Wohnungseingangstüren zum Gemeinschaftseigentum gehören, ist für den Innenanstrich der Tür der jeweilige Wohnungseigentümer zuständig.
